土地、房产转让的纳税筹划(1).docx

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1、土地、房产转让的纳税筹划一、基本情况华氏有限公司(非房地产开发企业)与2009年12月购入二手房，购置价（即实付金额）为1500万元，税票票面计税价值1000万，交易手续费3万，契税40万。公司做为固定资产进行管理，固定资产入帐价值1543万元（1500+3+40），固定资产折旧年限20年。2012年年初，公司董事会研究决定将资产转让出去。目前，经过评估，该土地及附着物市值2597.4万元，强创房地产开发有限公司欲以此价格购买该块土地及其地上附着物。在具体操作的时候，公司经过咨询得知该业务可能需要缴纳一大笔税。假设在具体转让过程中发生的其他费用和印花税等不计，公司期间费用为零。强创房地产开发有

2、限公司应该对其进行纳税筹划。二、税法依据（一）营业税根据关于营业税若干政策问题的通知（财税2003第16号文件）第三条第二十款的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002第191号文件）第一条规定，以无形资产、不动产投资人股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。第二条规定，对股权转让不征收营业税。国税函2002165号：根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或

3、者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。国家税务总局公告2011年第51号：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。（二）土地增值税根据土地增值税暂行条例（1993）第三条的规定，纳税人在转让销售不动产时，土地增值税以转让房地产取得增值额为征

4、税对象，实行超率累进税率，按次征收。增值额等于收入额减去扣除项目金额后的差额。土地增值税暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用；（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金；（6）加计扣除：对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995第110号文件）第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除

5、取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，和开发土地所需的成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税2006第21号文件）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995第48号文件）第一条暂免征收土地增值税的规定。财税字【1995】第048号：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（三）契税根据中华人民共和国契税

6、暂行条例（1997）第三条规定，契税税率为35，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知（国税函2008第514号文件）规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。财税2008175号文件中规定，企业股权转让：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。企业合并：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并

7、改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。（四）企业所得税企业合并，根据59号文第四条（四）中规定，当事各方应按下列规定处理：1、合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。2、被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3、被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。根据财税200960号的规定，清算所得的计算公式为：清算所得=企业的全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费+债务清偿损益-弥补以前年度亏损三、纳税方案测算方案一：直接办理土地转让交易。（1）华氏公司应纳营业税=（2597.4-url=1

8、500/url ）5%=54.87（万元），应纳城建税及教育费附加=54.8710%=5.49（万元）。（2）土地增值税扣除项目金额=1000+3+40+54.87+5.49=1103.36（万元），土地增值额=2597.4-1103.36=1494.04（万元），增值率=1494.041103.36=135.41%，华氏公司应纳土地增值税=1494.0450%-1103.3615%=581.52（万元）。（3）应纳企业所得税=2597.4-1543-url=(1543/20*2)/url 25%=141.71(万元)（4）华氏公司各税合计=54.87+5.49+581.52+141.71=7

9、83.59(万元)（5）强创公司应缴纳契税=2597.44%=103.9（万元）。综合上述计算，如采用土地直接转让交易，强创房地产开发有限公司与华氏有限公司共需缴纳税款为887.49万元。方案二：强创房地产开发有限公司用吸收合并华氏公司（1）华氏公司不缴纳营业税。（2）华氏公司不缴纳土地增值税。（3）华氏公司企业所得税：（这里为了计算简便将清算费用、相关税费、债务清偿损益以及以前年度亏损设为零）=2597.4-1543-url=(1543/20*2)/url*25%=302.18(万元)（4）强创房地产开发公司不征收契税。综合上述计算，如采用土地直接转让交易，强创房地产开发有限公司与华氏有限公司共需缴纳税款为302.18万元四、总结方案二通过吸收合并方式可以比方案一少缴各项税费合计585.31万元.方案二主要通过运用各税种中关于整体收购企业的税收优惠政策。在第二种方案中如果被收购企业（华氏公司）本身存在亏损的情况下，可以用资产溢价补亏，补亏及支付其他各项费用后余额计算缴纳企业所得税，也就是说华氏公司将缴纳的企业所得税将更少，节约效益将越大。